Artigos

A importância da consulta de advogado na aquisição de imóvel

(Por Lucilene Tsuchiya Lima)

A economia brasileira tem refletido positivamente para o aumento das transações de venda e compra de imóveis. Além do investimento estrangeiro, devido à instabilidade econômica mundial, no último ano de 2011 a aquisição imobiliária elevou-se, principalmente, entre a classe média, que tem ascendido na carreira profissional e expandido a renda familiar.

Recente pesquisa divulgada pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), responsável pela realização mensal da Pesquisa do Mercado Imobiliário, registrou que somente no mês de novembro de 2011, o mercado de imóveis na cidade de São Paulo registrou aumento de vendas correspondente a um crescimento de 29%, em comparação as vendas realizadas no mês de outubro de 2011.

Para José Antonio Grabowsky, presidente da companhia de empreendimentos imobiliários PDG Realty, no ano de 2012, a economia brasileira continuará crescendo, com salários subindo acima da inflação principalmente nas classes C e D, já a partir de janeiro. Para ele, a expectativa de estabilidade econômica, aliada ao crescimento populacional, garante a demanda da construção de novas residências.

Especialistas no mercado imobiliário, em geral, concordam que o futuro dos imóveis no Brasil é promissor e reflete um crescimento saudável, de modo que agora, ainda mais do que no passado, todo investimento de capital no ramo imobiliário acarretará maior rentabilidade.

No entanto, como todo grande investimento, as transações imobiliárias devem ser firmadas com extrema cautela, não obstante, atualmente, a aquisição de imóvel seja cercada de ofertas de facilidades. São numerosos e corriqueiros os problemas enfrentados por aqueles que não se precaveram de consultoria profissional para o fechamento do negócio.

Uma dica importante é reunir, primeiramente, todas as certidões e documentos do imóvel e do vendedor, já que esta análise documental deve preceder a análise contratual.

No que concerne ao imóvel, da análise minuciosa de sua certidão de propriedade atualizada, emitida pela circunscrição imobiliária competente, é possível depreender se a propriedade pertence, de fato, ao vendedor; se há anterior promessa de compra e venda ou outro direito real que recaia sobre o imóvel ou, por exemplo, se a aquisição anterior – que legitima a venda do imóvel pela pessoa do vendedor – não abrange hipótese de nulidade.

As certidões de tributos municipais e de débitos condominiais indicam se há dívidas tributárias e de condomínio, estas dívidas são obrigações propter rem, ou seja, acompanham o imóvel, independente do titular da dívida. Há também certidões específicas que indicam o risco de desapropriação pelo poder público, por exemplo.

A aquisição de um imóvel exige também que o vendedor seja idôneo; esta qualidade resguarda o comprador de responder um futuro litígio judicial envolvendo o bem adquirido. As certidões referentes à pessoa do vendedor, dentre elas, as certidões de tributos fiscais e de protesto, demonstram o perfil financeiro da parte.

As certidões de distribuidor cível indicam as ações que tramitam em desfavor do vendedor, a análise do conteúdo e dos eventuais processos elencados são imprescindíveis. Os documentos pessoais e dados do vendedor devem ser igualmente ponderados, no caso de o vendedor ser casado, por exemplo, o regime de bens ditará a necessidade da outorga uxória (autorização do cônjuge) para o negócio. Outros documentos e certidões específicas são importantes na hipótese de o vendedor ser pessoa jurídica, e variarão conforme o tipo societário da empresa proprietária.

A análise do negócio não se restringe às certidões e documentos necessários, um contrato claro, bem redigido e, até a escolha do instrumento contratual adequado, deve ser ponderado conforme o caso.

Temos que a escritura pública é essencial para a validade dos negócios jurídicos sobre direitos reais imobiliários, entretanto, há exceções constantes nas leis especiais como, por exemplo, nos negócios firmados através do sistema financeiro imobiliário e do sistema financeiro da habitação. Outrossim, a compra e venda de imóvel com valor de até trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país, não dependem de escritura pública, lavrada por tabelião.

No caso de aquisição de imóveis em construção ou de incorporadoras, por exemplo, aplica-se a Lei nº8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) e a Lei 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias). É corriqueiro, nestes casos, a construtora impor ao adquirente um contrato de adesão, em meio a stands de vendas, o comprador, pressionado a fechar o “bom investimento”, firma o contrato pré-moldado, contendo cláusulas exorbitantes, e sem a prévia pesquisa de idoneidade da incorporadora.

Nestes contratos, geralmente são acrescidas cláusulas contendo multa superior a 2% (dois por cento) por atraso no pagamento, além de outras cláusulas exorbitantes. Outra observação importante é a conferência do memorial descritivo, pois há casos em que o acabamento não é incluído. Antecipar-se para firmar o contrato também impossibilita a verificar se a incorporação foi registrada junto ao oficial de registro de imóveis ou se houve hipoteca.

Importante salientar também a necessidade do registro do título aquisitivo junto ao oficial de registro de imóveis da circunscrição competente. A finalidade do registro imobiliário é servir como garantia de autenticidade, segurança e eficácia do ato jurídico, preservando a confiabilidade do negócio; apresenta eficácia em relação a terceiros, já que, produz publicidade necessária a fim de resguardar a boa-fé daqueles que vieram a realizar negócios imobiliários. Enquanto o bem não for registrado, o contrato firmado valerá apenas entre as partes, no plano obrigacional, não haverá direito real sobre o imóvel adquirido.

Convém destacar que toda aquisição de imóveis envolve riscos, a ausência de qualquer cautela poderá acarretar a perda do imóvel e do capital investido. Somente a assessoria jurídica de profissional especializado fará do seu sonho ou investimento, um bom negócio.

Bibliografia:

DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros do imóveis  – 6. ed. rev. e atual. – São Paulo: Saraiva, 2006. p. 23 -24

SACAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – teoria e prática – 3. Ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2011. p. 579-582, 584-585, 597.

PERSPECTIVA 2012: OBRAS E INVESTIMENTO. Copyright 2011 – Editora Globo S/A.
Disponível em:
http://revistaepoca.globo.com/ideias/noticia/2011/12/perspectiva-2012-obras-e-investimento.html
(acesso em 30.01.2012 às 23:40h)

CRISE GLOBAL TORNA O BRASIL ATRAENTE PARA COMPRAS. Copyright 2011 – Editora Globo S/A.
Disponível em:
http://revistaepoca.globo.com/Negocios-e-carreira/noticia/2012/01/crise-global-torna-o-brasil-atraente-para-compras.html
(acesso em 30.01.2012 às 22:50h)

SECOVI-SP DIVULGA PESQUISA DO MERCADO DE NOVEMBRO DE 2011. 2012 SECOVI –SP. Disponível em :
http://www.secovi.com.br/noticias/secovi-sp-divulga-pesquisa-do-mercado-de-novembro-de-2011/4367/ (acesso em 28.01.2012 às 23:10h)